Con precios y alquileres disparados, el turismo y la falta de parque social agravan un problema común en la UE. España afronta además el reto de ampliar su oferta pública y contener la presión turística en las ciudades.
El acceso a una vivienda digna se ha convertido en uno de los grandes desafíos de la Unión Europea. La escalada de precios, la competencia de los alquileres turísticos y la escasez de vivienda social están alimentando tensiones sociales y políticas en toda Europa. Aunque la competencia es nacional, Bruselas empieza a tomar cartas en el asunto con financiación, regulación y apoyo a los Estados miembros.
El desafío de la vivienda en la UE: precios disparados, presión turística y falta de parque social
La vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas sociales de la Unión Europea. En la mayoría de los Estados miembros, los precios de compra y alquiler han crecido por encima de los salarios en la última década, alimentando una brecha generacional y territorial cada vez más evidente. Lo que antes era un reto limitado a grandes capitales como Berlín, París o Madrid, se ha extendido también a ciudades medianas y destinos turísticos, donde la presión del mercado digital y de la inversión inmobiliaria internacional acentúa el déficit de vivienda asequible.
Una emergencia común en clave europea
Aunque la política de vivienda es competencia nacional, las instituciones europeas han comenzado a tratarla como un asunto estratégico. El Parlamento Europeo ha debatido en varias ocasiones la necesidad de reconocer la vivienda como un derecho fundamental, instando a la Comisión y al Consejo a destinar más recursos de los fondos estructurales y del Banco Europeo de Inversiones (BEI) a proyectos de vivienda social y asequible.
Los datos son contundentes: según Eurostat, en 2024 más del 10 % de los europeos destinaba más del 40 % de sus ingresos al pago de la vivienda, un umbral que marca la sobrecarga financiera. En países como Irlanda, Portugal o España, ese porcentaje supera el 15 % en las áreas urbanas. La consecuencia es un aumento de la desigualdad social y de la movilidad forzosa hacia zonas periféricas con menos servicios.
Factores que alimentan la crisis
- Evolución de los precios: tras la crisis financiera, muchos fondos internacionales adquirieron grandes carteras inmobiliarias en capitales europeas. La entrada de inversores institucionales ha reducido la oferta de vivienda asequible y tensionado los precios.
- Turismo y plataformas digitales: el auge de los alquileres de corta duración a través de plataformas ha reducido la disponibilidad de viviendas para residencia habitual en ciudades como Lisboa, Barcelona o Ámsterdam.
- Demografía y urbanización: el envejecimiento poblacional y la concentración en grandes ciudades elevan la demanda en zonas donde el suelo es escaso.
- Déficit de vivienda social: la media europea se sitúa en torno al 9 % del parque, pero con enormes disparidades: del 30 % en Países Bajos a menos del 2 % en España.
Respuestas nacionales: un mosaico diverso
Cada Estado miembro afronta la crisis con instrumentos distintos:
- Alemania y Países Bajos han introducido techos de alquiler en determinadas ciudades, aunque con resultados desiguales y recursos judiciales que cuestionan su viabilidad.
- Francia mantiene un sistema de ayudas directas al alquiler (APL), que alivian la carga de los hogares pero suponen un gasto público elevado.
- Irlanda ha anunciado un plan masivo de construcción de vivienda social y de apoyo al alquiler, con financiación del BEI.
- Países del sur como España, Portugal o Italia combinan medidas de regulación parcial del alquiler con incentivos fiscales a la rehabilitación, pero con un parque público muy limitado que reduce el impacto.
El papel de la Unión Europea
La UE carece de competencia directa para fijar políticas de vivienda, pero puede actuar a través de tres vías principales:
- Fondos estructurales: los programas FEDER y FSE+ financian proyectos de rehabilitación urbana y eficiencia energética en viviendas sociales.
- Banco Europeo de Inversiones: ha incrementado sus préstamos para la construcción de vivienda asequible, especialmente en países del norte y oeste.
- Regulación digital: la Ley de Servicios Digitales (DSA) establece nuevas obligaciones para plataformas de alquiler turístico, permitiendo a las autoridades locales un mayor control sobre la oferta.
Además, la Comisión ha impulsado iniciativas para vincular la política de vivienda con el Pacto Verde Europeo, fomentando la rehabilitación energética como motor de empleo y reducción de emisiones.
El caso español: presión turística y déficit estructural
España ilustra bien las tensiones del modelo europeo. Por un lado, es uno de los países con mayor dependencia del turismo, lo que multiplica la presión sobre el mercado de alquiler en las ciudades costeras y destinos urbanos. Por otro, el parque de vivienda social apenas alcanza el 2 %, frente a la media europea del 9 %.
La Ley de Vivienda de 2023 introdujo medidas de control de alquileres en zonas tensionadas y mayores competencias autonómicas y municipales para regular el mercado. Sin embargo, su impacto es limitado mientras no se amplíe significativamente la oferta pública y se coordinen las políticas con el sector privado.
El uso de fondos europeos para planes de rehabilitación y construcción de vivienda social es una oportunidad que España deberá aprovechar, especialmente en colaboración con el BEI y con programas de innovación en eficiencia energética.
Un reto de cohesión social y territorial
El problema de la vivienda no es solo económico, sino político. La dificultad para acceder a una vivienda digna alimenta el descontento social y la desafección hacia las instituciones. Además, genera un desequilibrio territorial: mientras las grandes urbes sufren precios prohibitivos, amplias zonas rurales acumulan un stock de vivienda vacía que no se aprovecha.
La respuesta europea deberá integrar la vivienda en las políticas de cohesión, conectando las inversiones en infraestructuras, transporte y transición verde con la creación de un parque habitacional asequible y sostenible.
Conclusión
La vivienda se ha convertido en un nuevo eje de debate europeo. Aunque la competencia es nacional, la presión social y las diferencias entre Estados miembros empujan a la UE a intervenir de forma más decidida a través de financiación, regulación digital y coordinación de buenas prácticas. Para España, el reto es doble: frenar la presión del turismo en las grandes ciudades y aumentar el parque público de vivienda, aprovechando al máximo el apoyo europeo.
El futuro de la cohesión social y territorial de la Unión dependerá, en buena medida, de la capacidad para garantizar que el derecho a la vivienda no quede relegado frente a otras prioridades de la agenda comunitaria.
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