Hace algo más de un año, en la presentación de resultados anuales, Ana Botín, presidenta de Banco Santander, mostró ante los periodistas dos gráficos que sitúan a las hipotecas españolas entre las más baratas de Europa. Un mensaje que los bancos y sus patronales han repetido hasta la saciedad, recordando, además, que el diferencial crece en favor de las familias españolas si se compara con el bono del Tesoro. Lo que no suelen mostrar estas estadísticas es el detalle de la dinámica comercial y el coste de los seguros asociados. Las prácticas difieren entre los mercados europeos, y es importante examinar la letra pequeña.
Según informa El Confidencial, en España, las hipotecas suelen comercializarse con seguros de vida y de hogar que reducen el tipo con el que se capta al cliente en una horquilla de entre 0,5 puntos porcentuales y un punto porcentual. Pero en otros mercados, es muy diferente. Hay países donde la normativa limita estas prácticas para buscar transparencia en el precio. En Austria está casi prohibido, y solo hay mecanismos para bonificar entre 0,1 y 0,2 puntos porcentuales por ofertas combinadas voluntarias, mientras que en Rumanía está capado al 0,5 %.
En esencia, cuando se ve el ranking de tipos de interés asociados a los préstamos para adquirir una vivienda, los bancos españoles están entre los más competitivos. Esto es, las hipotecas españolas están entre las más baratas de la eurozona, según los datos del Banco Central Europeo (BCE), solo por detrás de Bulgaria y Malta.
Los últimos datos del BCE son de marzo, cuando en Bulgaria y Malta las nuevas hipotecas promediaron un 2,45 % y un 2,58 %, y en España un 2,75 %, sin apenas notarse todavía los efectos del incremento del euríbor ante la guerra de Irán. La media de la eurozona fue del 3,35 %. En las otras tres grandes economías del euro, la media fue del 3,1 % en Francia, del 3,37 % en Italia y del 3,72 % en Alemania.
La referencia que usa el BCE es lo que el Banco de España denomina TEDR, y que en realidad no es lo que pagan de verdad los hogares hipotecados. Se trata de un tipo de interés que no tiene en cuenta ni las bonificaciones, que reducen la cuota mensual, ni los costes asociados –como los seguros de vida y de hogar–, que implican costes implícitos y ocultos. Es decir, ni el tipo de interés neto (TIN) ni la tasa anual equivalente (TAE).
Por ello, es difícil realizar una comparativa fidedigna entre mercados europeos. El Banco de España no publica ninguna serie estadística con el tipo bonificado, pero sí con la TAE. En marzo, la TAE se situó en el 2,8 %, lo que supone un diferencial de 0,05 puntos porcentuales con el TEDR. Pero si se compara la TAE con el TEDR de las hipotecas a más de 10 años, que en marzo alcanzó el 2,56 %, la brecha aumenta hasta los 0,24 puntos porcentuales. Esta diferencia, para una hipoteca a tipo fijo estándar de 250.000 euros a 30 años al 2,2 %, supone un coste adicional de 31 euros mensuales, y 370 euros al año.
Las estadísticas del Banco de España contemplan todo tipo de hipotecas. Pero el estándar en la comercialización es que el préstamo lleve aparejadas bonificaciones de hasta un punto porcentual por contratar con el banco productos como seguros de vida y seguros de hogar, además de domiciliar la nómina. En algunos bancos, como Ibercaja, Kutxabank o Unicaja, el cuadro de opciones para bonificar es más amplio, incluyendo seguro de coche, inversión en fondos o planes de pensiones, etc.
Algunos bancos han criticado la guerra hipotecaria que empezó en 2024 y que ha durado hasta que la subida del euríbor por la guerra en Oriente Medio la ha dinamitado. Santander, BBVA o Bankinter aseguraron que se estaban dando préstamos a “tipos irracionales”, mientras que otras entidades han argumentado que tienen capacidad para rentabilizar una relación de largo plazo con la venta cruzada, tanto al constituir la hipoteca como con la oferta personalizada de otros productos a futuro. CaixaBank, Sabadell, Unicaja, ING, Kutxabank, Abanca, Ibercaja y las cajas rurales han crecido con fuerza en hipotecas, ganando cuota de mercado.
La banca española ha presumido de hipotecas baratas para defender el hecho de que no trasladó la subida de tipos de interés de 2022 y 2023 a los depósitos, como tampoco está haciendo ahora con el repunte del euríbor, y frente a la agresividad del Gobierno, que implementó un gravamen especial primero, y un impuesto específico después para el sector. El tributo está vigente hasta el año que viene. Hacienda recaudó el año pasado 1.423 millones sobre la base imponible de los grandes bancos en el ejercicio previo.
Es cierto que las hipotecas españolas salen bien paradas a nivel de precios en la comparativa con el resto de Europa, especialmente si se cruzan los datos con el bono de cada país, como sugieren mucho los banqueros. Pero también hay que matizar que los préstamos españoles llevan costes ocultos que engordan la TAE con prácticas que no son tan comunes en el conjunto de la eurozona.
Lo habitual es que haya bonificaciones por domiciliar la nómina en el banco, y por contratar el seguro de vida y el de hogar que comercializa la entidad. La domiciliación de la nómina no implica un coste adicional, porque normalmente son cuentas sin comisiones. Si acaso, hay un coste de oportunidad a futuro, porque el cliente no puede moverse de banco para aprovechar otras ofertas sin perder la bonificación. El seguro de hogar puede ser más caro, pero donde suele haber mayor sobrecoste es en el seguro de vida.
Si se toma como ejemplo una hipoteca típica de 250.000 euros a 30 años para una pareja de 35 años en Madrid, el coste del seguro de vida contratado de forma ajena a la banca está en torno a los 115 euros para cada cliente, 230 euros la pareja. Esto es lo que sale de hacer un promedio con seis ofertas en comparadores como Acierto o Rastreator, con pólizas individuales para cubrir 125.000 euros, la mitad de la hipoteca. Las primas están entre 80 euros y 160 euros, y hay tanto aseguradoras especializadas como gigantes aseguradores. Para esta misma pareja, una oferta vinculante (FEIN – Ficha Europea de Información Normalizada) de una hipoteca fija al 2,2 % tras las bonificaciones supone una cuota mensual de 950 euros. Pero para llegar a ese tipo de interés, suelen incluir un seguro de vida que comercializa el banco, y que siempre es de su propia aseguradora o de una entidad con la que tiene acuerdo de distribución, que puede oscilar para este perfil de hipotecados entre 500 euros anuales y 800 euros anuales, aunque siempre dependerá del banco y de la oferta concreta.
La brecha entre lo que pone el banco encima de la mesa y lo que se puede contratar a mercado puede rozar los 600 euros. Este sobrecoste equivaldría en esta hipoteca a tener un tipo del 2,6 %, con una cuota mensual de 1.000 euros, en vez del 2,2 % de la oferta gancho. De hecho, a veces sale más rentable renunciar a algunas bonificaciones. En el caso del seguro de vida, a veces es del 0,4 %, que justo es el equivalente al sobrecoste en este ejemplo. La tasa anual equivalente (TAE) de este tipo de hipotecas, con la que se contabilizan todos los costes, está por encima del 3 %. Pero esta referencia, aunque hay que tenerla en cuenta, tampoco sirve por sí sola para tomar una decisión, porque no considera las bonificaciones. Además, en caso de querer tener seguros de vida y de hogar, habría que contabilizar solo el sobrecoste, no el coste total. Por ello, siempre hay que analizar la letra pequeña con una calculadora delante. Por otro lado, en algún momento de la vida del préstamo el cliente puede preferir no tener seguro de vida asociado a una hipoteca por tener ya otro tipo de seguros que le cubren. Igualmente, estos seguros de vida se actualizan con la inflación, la edad del asegurado y el capital pendiente, con lo que tienden a subir y el sobrecoste se acaba agrandando (se ha optado en la ilustración por simular un precio fijo para toda la vida del préstamo por simplificación).
En otros mercados europeos, estas prácticas están limitadas. Un ejemplo de ello es el de Austria, donde desde 2016 hay una normativa sobre distribución de hipotecas (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, HIKrG) que impide la venta cruzada para formalizar préstamos para adquirir una vivienda. Como máximo, hay ofertas conjuntas voluntarias que reducen el tipo en 0,1 % o 0,2 %. “En la práctica, las ofertas ahora se limitan esencialmente a elementos funcionales como cuentas de nómina o pólizas de seguros (por ejemplo, seguros de vida), donde normalmente no se otorgan ventajas directas en los tipos de interés”, explica Pablo Viveros, Head of Bank Sales & Cooperations de la plataforma de comparación de préstamos Infina.
Por otro lado, las hipotecas más baratas están en Bulgaria, que entró en el euro el 1 de enero de 2026, lo que ha permitido a los bancos locales disparar sus colchones de liquidez y entrar en una guerra de precios que ha abaratado el crédito. Esto se debe a que Bulgaria tenía restricciones más severas en capital y liquidez que el BCE, con lo que el crecimiento de los depósitos se ha traducido en margen de maniobra para que las entidades entren en una carrera por el crédito que algunos economistas del país han bautizado como el “escenario español”. De hecho, el crédito no crecía tanto desde antes de 2008.
“En Bulgaria, el crédito está creciendo drásticamente. Esto está provocando un sobrecalentamiento de la economía, lo cual es positivo a corto plazo, pero en tan solo un mes hemos visto más de 1.000 millones de euros en préstamos hipotecarios y de consumo. En última instancia, esto eleva los precios, y conlleva el riesgo de que las familias acaben sin dinero para gastar, porque todo se destinará a cubrir las deudas. En épocas de bonanza, no existen préstamos incobrables», avisa Georgi Angelov, economista de la Open Society Foundation.
Por encima del coste medio de las hipotecas de la eurozona está Grecia, con TEDR medio del 3,39 % en marzo. Tanto la economía helena como sus bancos se han recuperado del desastre de la crisis de deuda de 2011 y 2012, pero el volumen de crédito hipotecario está muy lejos de los niveles previos a 2008. De hecho, “en un año hay los mismos créditos que en un mes antes de la crisis”, recuerda Themis Bakas, presidente de la asociación griega de intermediarios inmobiliarios E-Real Estate Network. Los expertos apuntan que en Grecia la reducción de bancos que trajo la crisis –solo hay cuatro entidades grandes– ha reducido la competencia. Además, no hay prácticas de ofertas con productos asociados para reducir los tipos de interés o venta cruzada con las hipotecas.
Dentro de la Unión Europea pero fuera del euro, Rumanía es un mercado donde hay similitudes con el español por la venta cruzada, según explican expertos locales. Sin embargo, las ofertas suelen limitarse a bonificaciones inferiores a 0,5 puntos porcentuales, la mitad que en España, e incluyen paquetes de servicios como la domiciliación de nómina, un mínimo de transacciones o activar las aplicaciones digitales, ya que los bancos están en una fase de digitalización similar a la de las entidades españolas hace una década.
