Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española: “La situación es estable y las expectativas a corto plazo son optimistas”

En un momento de estabilidad para el mercado hipotecario español, aunque con ciertos desafíos por delante, Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, destaca que la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019 ha sido un punto de inflexión, al regular y dar mayor transparencia a las operaciones hipotecarias. González enfatiza la influencia de los ciclos económicos, la evolución de los tipos de interés y los avances tecnológicos en el sector, a la vez que subraya la necesidad de garantizar una mayor seguridad jurídica y ajustar la regulación para asegurar la sostenibilidad del mercado a largo plazo. Aquí Europa- Siendo presidente de la Asociación Hipotecaria, ¿cómo definiría usted la situación actual del mercado hipotecario en España? ¿Cuáles son las principales características del momento que atraviesa? Santos González- La situación es positiva. El mercado hipotecario, al igual que la economía en general, está sujeto a ciclos. Esto no es algo exclusivo de nuestro mercado, sino que es un fenómeno global. En el sector hipotecario, como en la economía, las decisiones se toman en función de expectativas económicas, la evolución de los tipos de interés y las previsiones sobre el empleo. Estos factores son clave cuando una familia decide comprar una vivienda. En este momento, la combinación de estos factores es favorable. El mercado inmobiliario está activo, con un flujo de compra-venta en marcha, y el acceso al crédito es relativamente sencillo. Los tipos de interés son bajos, incluso por debajo de la tasa de inflación, lo cual es un buen indicador financiero. En resumen, el mercado hipotecario está funcionando bien, acompañado de una evolución positiva en el mercado inmobiliario. La situación es estable, y las expectativas a corto plazo son optimistas. La cuestión es que el mundo hipotecario, como el mundo en general, como la vida, como la economía, estamos sometidos a ciclos. Vivimos de ciclos. Nosotros respondemos a expectativas económicas, a la evolución de los tipos de interés, a expectativas sobre el empleo. Esos son factores muy importantes para que una familia tome la decisión de comprar una vivienda. Hoy la expectativa es positiva. Realmente se compra, se vende en vivienda, el acceso al crédito es fácil, la evolución de los tipos de interés es magnífica, tenemos tipos de interés que están por debajo de la inflación, lo cual siempre es un buen indicador financiero. Creo que podemos decir que el mercado inmobiliario funciona bien y el mercado hipotecario que le acompañamos un poquito detrás, pero vamos siguiendo la senda del mercado inmobiliario. La situación es estable y la expectativa a corto plazo es buena. Aquí Europa- Para que este mercado sea sostenible, más allá de la necesidad de más vivienda, ¿qué cambios regulatorios consideras necesarios en España? Ha mencionado que el mercado hipotecario es cíclico, pero ¿qué es lo que se debe hacer para mantener la estabilidad y la sostenibilidad en este clima positivo? Santos González- Creo que hay dos factores fundamentales para garantizar la estabilidad en la financiación hipotecaria. El primero es la seguridad jurídica, que es esencial. Después de la crisis de 2008, la hipoteca pasó por muchas vicisitudes, sentencias contradictorias y malentendidos. También hubo una intencionalidad en cuestionar si la garantía hipotecaria estaba bien constituida o no. A pesar de todo esto, la hipoteca ha permitido que millones de personas se conviertan en propietarios y haya dado estabilidad económica a una parte importante de la población. Sin embargo, el título ejecutivo de la hipoteca se ha debilitado, y ya no se considera una garantía absoluta del derecho legítimo del prestamista a recuperar el dinero prestado. Esto debe corregirse. La garantía hipotecaria debe estar respaldada por una legitimidad absoluta para que, como mecanismo financiero, funcione a largo plazo. Hay que recordar que la duración de una hipoteca es de 30 años, y en tres décadas pueden surgir muchas situaciones imprevistas. Este es un aspecto crucial. El segundo factor, que está relacionado con el mercado, es la evolución reciente de los tipos de interés. La llegada de tipos negativos hace unos años ha impulsado la contratación de hipotecas a tipo fijo. Cuando el mercado vio que los tipos de interés estaban en mínimos históricos, se hizo evidente que, a medida que la economía crecía, los tipos subirían. Esto ha llevado a una desaceleración en la contratación de hipotecas variables, y los consumidores han optado por hipotecas a tipo fijo, o bien por hipotecas con un periodo inicial de tipo fijo elevado, de cinco o diez años. Esta es una decisión muy sabia por parte de los consumidores, y los bancos han respondido con ofertas adecuadas para este tipo de productos. No solo ayuda a estabilizar el gasto en las economías familiares, sino que también tendrá un impacto positivo en la evolución de la morosidad. Aquí Europa- Estamos en un proceso disruptivo en términos tecnológicos, con avances en inteligencia artificial, digitalización e innovación en muchos sectores. ¿En qué medida se está innovando en el ámbito hipotecario? ¿Hasta qué punto la tecnología está transformando los procesos hipotecarios, incluso en modalidades como la hipoteca verde? ¿Hay capacidad de innovación en este ámbito? Santos González- Sí, definitivamente. El proceso de comercialización y contratación de hipotecas ha experimentado una transformación significativa en los últimos años. Hoy en día, desde el punto de vista comercial, basta con entrar en Internet para acceder a una amplia oferta bancaria. Los trámites de la hipoteca, el envío de documentos y la información comercial ya se realizan digitalmente, lo cual ha irrumpido de manera bastante consistente en el sector. Sin embargo, desde el punto de vista de la consolidación de la firma hipotecaria, aún falta un paso importante. La relación tecnológica con notarios y registradores ha avanzado considerablemente, pero lo que todavía no se ha logrado, por razones de seguridad, es la firma digital. La posibilidad de realizar una compraventa o la constitución de una hipoteca mediante firma telemática aún no está completamente consolidada. Aunque todo el proceso relacionado con la notaría y el registro está totalmente tecnificado, el acto de la firma sigue siendo un área en la que todavía tenemos que avanzar. A pesar de ello, creo que la firma digital llegará más pronto que tarde, ya que lo que depende de la tecnología avanzará rápidamente. Aquí Europa- Vivimos con el recuerdo de la cláusula suelo, que marcó un periodo convulso en torno a las hipotecas. A raíz de esto, se aprobó una nueva ley hipotecaria. ¿Qué han aprendido las entidades bancarias de aquel momento, que fue especialmente difícil para ellas? Y, en general, ¿qué balance haces de esta nueva ley hipotecaria, que ya lleva unos años en funcionamiento? Santos González- La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, aprobada en julio de 2019, ha sido muy relevante. Esta ley marcó un punto de inflexión en la contratación de hipotecas. Llegó en un momento muy oportuno, tras una gran litigiosidad en torno a la cartera hipotecaria, con sus altibajos. Sin duda, merecería un debate más detallado, pero la realidad es que, aunque sigue existiendo litigiosidad, esta ley ha logrado normalizar el proceso de contratación de hipotecas de manera significativa. Podemos decir que hay un "antes y un después". Lo que hace esta ley es considerar todos los elementos que fueron objeto de litigio en el pasado, como las cláusulas suelo, los gastos asociados, la comisión de apertura, el vencimiento anticipado, los intereses moratorios y, sobre todo, la transparencia en el proceso. Así que, si analizamos la situación hasta 2019, podemos decir que existieron algunos problemas jurídicos que, aunque explicables, llevaron a las sentencias que conocemos y que deben ser cumplidas. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los problemas que surgieron en la contratación de hipotecas se deben a un contexto en el que, al ser contratos a 30 años, las leyes y las sensibilidades cambian con el tiempo. No hablamos de abusos sistemáticos en los contratos, sino de ciertos fallos, como la falta de una correcta transposición de la directiva de 1993, que no se implementó adecuadamente. Lo que se cuestionaron en los tribunales no fue la legitimidad de índices como el IRPH o las cláusulas suelo, sino el proceso de comercialización. En muchos casos, el problema radicó en si el consumidor, en el momento de contratar, recibió toda la información necesaria, tuvo el periodo de reflexión adecuado y contaba con todos los elementos para tomar una decisión informada. Ahí, efectivamente, hubo algunos déficits, que la ley actual busca solucionar. Además, la intervención más directa y profunda de los notarios también está contribuyendo positivamente a este proceso.

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