El índice del Banco Central Europeo que analiza la sobrevaloración de los inmuebles (cuánto se desvía el precio de lo que marcan los fundamentales) revela que en España la vivienda ya cuesta un 14,3% más de lo que ‘debería’.
Sin embargo, lo llamativo no es ese porcentaje, sino el ritmo que esta adquiriendo esta sobrevaloración, que ha dado el mayor salto de toda la serie histórica en un trimestre si se excluyen las volátiles cifras del periodo covid, informa El Economista.
La demanda sigue superando con creces a la oferta (aunque esta empieza a repuntar levemente). Así, el precio de la vivienda se ha disparado un 45% en términos reales (descontando la inflación) entre el último trimestre de 2013 y el primer trimestre de 2025 en España, según datos del Banco Internacional de Pagos (BiS por sus siglas en inglés).
Por el contrario, los salarios reales no se han movido. Como resultado, la vivienda es cada vez más inalcanzable para todos esos españoles (sobre todo jóvenes) que aspiran a ser propietarios. Ya necesitan 7,8 años de renta bruta de un hogar para poder adquirir una casa, según el Banco de España.
El BCE ha publicado recientemente su última actualización del indicador que analiza la sobrevaloración o no de la vivienda con un resultado que empieza a ser alarmante y que muestra que el precio de la vivienda empieza a tocar cotas que recuerdan a los tiempos de la burbuja.
El indicador del BCE señala que el precio de la vivienda está sobrevalorado en un 14,3% en el primer trimestre de 2025, un salto porcentual de tres puntos enteros respecto al cuarto trimestre de 2024. Este incremento de tres puntos porcentuales es el mayor de toda la serie histórica (quitando el periodo covid donde todos los indicadores que configuran esta estadística se desvirtuaron).
Los economistas del banco central confeccionan este indicador en base a la relación entre el PIB per cápita y el índice de precios de la vivienda, la evolución de la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler, y otros dos indicadores sintéticos que elabora la autoridad monetaria teniendo en cuenta el tipo de interés real de la economía y otros datos de ingresos.
La cifra es rotunda: la sobrevaloración media (se recogen valores máximos y mínimos) de la vivienda en este momento alcanzó el 14,3% en España en el primer trimestre de 2025, último dato disponible. Un dato que supera con creces el 10% del conjunto de la zona euro para el mismo trimestre. Poco a poco, la sobrevaloración de la vivienda en España ha ido distanciándose de la de la zona euro.
La cuestión es que mire donde se mire esta tendencia no parece haber tocado techo. En el último informe de Arcano Research sobre el inmobiliario español al que elEconomista.es ha tenido acceso se repiten algunas frases que resuenan por todos los sitios: con un escenario de elevada demanda y oferta reducida, se estima que los precios seguirán al alza.
Estos expertos destacan que todavía hay margen para que el crédito siga aumentando y el activo (la vivienda) sigue siendo atractivo para los inversores pese a que existe cierta inseguridad jurídica. Estos expertos aportan un dato clave para argumentar este último: “El diferencial entre la rentabilidad del alquiler y el bono soberano se mantiene en niveles razonables, cerca a su media histórica (en torno al 0%), lo que lo convierte en una cobertura eficiente frente a la inflación”.
